第303章 房子得收回来,人也得送进去!
第303章房子得收回来,人也得送进去!
“你说啥?”
“房子被租出去了?还签了四十年的租赁合同?”
听了允姐的话,姜白顿时皱起眉头,暗道一声麻烦。
主要就麻烦在“买卖不破租赁”这个规则上。
所谓“买卖不破租赁”,即在租赁关系存续期间,租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。
承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。
在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人(即新的所有人)须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。
简单来说就是,对于已经出租出去的房子,发生了所有权的变动,也就是我们常说的过户,在这种情况下,租赁合同还是存在效力的,你新的户主不能单方面终止或者解除租赁合同,除非是租客自愿解除。
“他们摆明了就是要利用‘买卖不破租赁’这个规则来钻法律的漏洞……”
允姐语气之中充满了愤懑。
“安琪每次上门理论,对方都会拿出租房合同来说事儿,一口咬死了不会解除合同,态度非常坚决。”
“他们还跟安琪说,要想接收房子,等四十年以后再来。”
“我真的,光听安琪讲述这事儿我都要气死了,世界上怎么会有这么厚颜无耻的人呢?”
允姐叹了口气,缓缓道:“姜白,我也知道这个事情挺麻烦的,但我现在只能找你帮忙了。”
“安琪是我的好姐妹,我总不能看着她被人这么欺负。”
“你看,能不能想想办法……”
姜白眉头拧成了“川”字,陷入沉思。
看来,对方似乎还懂点法,要搁一般人,谁会知道“买卖不破租赁”这种规则?
就是靠着这个规则,对方硬生生把侵占房产的事情,说成了合法合规的行为。
如果没猜错的话,这所谓的租客,应该跟原来的房主有点关系,或者干脆就是亲戚,帮忙在合同上留个名儿,实际住在房子里的,估计还是原来的那一家子老赖。
姜白把他的猜测说了出来。
允姐说道:“你说的没错,刚开始安琪去的时候,出面的是个陌生的人,自称租了房子,后来她再去,对方干脆不装了,那夫妻老赖俩就在房子里住着呢。”
姜白点点头说道:“好,我知道了,这样,我去找专业人士咨询一下,有什么消息我再及时通知你。”
“嗯,那我等你消息。”
“好。”
结束通话之后,姜白便立刻出门,直奔精英律师事务所。
这专业的事儿还是得找专业的人来解决。
对方的行为看起来符合法律规定,可姜白怎么想都觉得不太合理。
如果真像对方说的那样,以后谁还敢买二手房?
哦,你搭上一辈子积蓄,或许还得掏空六个钱包,好不容易买个房子,结果对方来一句“买卖不破租赁”,你不抓瞎了?
这里边儿肯定有漏洞,只是姜白看不出来,毕竟他不是专业的法律从业人士。
但他相信,这漏洞绝对逃不过罗大状的火眼金睛。
半小时后,姜白到达精英律所。
“说说吧,这是又碰到什么奇葩的案子了?”罗大状随意招呼姜白落座,饶有兴趣的问道。
“是这样的罗大状,我有个朋友……”
姜白把事情的基本情况大致讲述了一遍,接着说道:“总之呢,现在对方张口闭口就是‘买卖不破租赁’,以此来作为拒绝交房的理由。”
“罗大状,虽然我没有学过法律,但总觉得这事儿不合理,你给参谋参谋。”
“呵呵,对方这种做法,看似合法合规,实则漏洞百出!”
罗大状笑呵呵的说道:“对方不是拿出一份租期为四十年的租赁合同吗?这合同本身就有问题!”
“法律规定,不管是定期租赁,还是不定期租赁,合同的租赁期限都不能超过20年。”
“租赁期限超过20年的,超过部分无效。”
姜白眉头微微一皱:“可即便是这样,二十年也没办法接受啊……”
“别着急啊,你这样,先给你那朋友打个电话,让他把当初参加拍卖时候的那个拍品介绍发过来我看下。”
“罗大状你是不是已经心中有数了?”
“呵呵,先打电话吧。”
罗大状笑呵呵的卖了个关子。
姜白也就没有追问,立刻联系允姐。
很快,后者便将拍品介绍发了过来。
看了一眼,罗大状抚掌而笑:“看来我没猜错,这事儿不适用‘买卖不破租赁’。”
“怎么说?”姜白连忙问道。
罗大状喝了口茶,缓缓解释起来:
“为了避免在不动产执行的过程中,债务人利用‘买卖不破租赁’的规则逃避执行,法律早就有了规定。”
“《物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
罗大状指了指手机中拍品介绍的照片,继续说道:
“你看哈,在这个拍品介绍中,并没有提到房子已出租,这说明什么,这就足以说明,房屋出租行为发生在房屋抵押之后!”
“而在这种情况下,抵押权是优先于租赁权的。”
“换句话说,这种情况不适用‘买卖不破租赁’的规则!”
听了罗大状的介绍,姜白顿时眼睛一亮。
“既然不适用买卖不破租赁得规则,那是不是能通过法律途径把房子要回来了?”
听了姜白的话,罗大状笑着摇了摇头:“法律肯定会支持,但具体执行多半不会顺利,千万别小看老赖的脸皮,也别低估老赖的无耻程度。”
像这种案子,提起诉讼几乎是必胜的,法院肯定会判处对方返还房产。
但法律怎么判是一回事,实际执行却是另一码事。
对方已经因为拖欠巨额债务上了失信名单,成为了人们常说的老赖,现在完全就是一副破罐子破摔的姿态,反正死猪不怕开水烫。
就算法院判下来,他们多半也会赖着不走。
而基层工作人员在强制执行的时候,也会遇到各种棘手的麻烦。
即便真的执行下来了,说不定对方后续还会找上门来各种闹,足以让你的生活变得鸡犬不宁。
所以啊,这事儿即便不适用“买卖不破租赁”,也不是那么容易就能解决的。
摆在面前的主要有两个问题。
一个是执行难,另一个则是执行之后还可能会面临无穷无尽的的麻烦。
有句话怎么说来着,人不要脸,天下无敌。
你真碰上这种死不要脸的老赖,一般人还确实没啥好办法。
姜白深吸一口气,沉声道:“罗大状,你一定有办法的,对吧?”
“还是那句话,解决问题最好的办法,就是解决提出问题的人!”
罗大状双眼微眯,淡淡的说道:“你没觉得这家人的行为似曾相识么?”
“对方赖在房子里不走,肯定是没地方住了,咱啊,就发发善心,帮他们解决一下这个住房问题嘛。”
姜白顿时会意一笑。
看来,又要发生一些很刑的故事了。
“罗大状,你说吧,具体怎么做。”
“还是得先去法院提起诉讼,这是第一步……”
罗大状娓娓道来,姜白则是大点其头,脸上笑容越来越深。
……
天水香泉。
从精英律所回来后,姜白便给允姐打去电话:“允姐,你让你那个朋友直接去法院起诉,至于那个‘买卖不破租赁’的规则,其实是不适用的……”
姜白把相关法律规定解释了一遍。
听完了之后,允姐点头道:“原来是这样啊,好,我知道了。不过我觉得……以那家人的无耻嘴脸来看,起诉多半没啥用,他们肯定还是会赖着不搬的。”
打赢官司不难,可难的是怎么把房子真正的要回来。
“没事儿,你就让你那朋友去起诉就成,如果对方老老实实搬走也就罢了,如果他们还是赖着不搬,那就送他们去一个免费吃住,按时作息的好地方。”
听闻此言,允姐先是一愣,紧接着便反应过来了。
“你的意思是,能把这家人全都送进去?”
姜白笑道:“能不能送进去,就看他们自己的选择了。”
“好,我这就把消息告诉安琪。”
允姐对姜白很了解,也很信任,当下便给好朋友付安琪打去电话,说明了情况。
跟她想的一样,听到说要起诉后,付安琪声音苦涩的说道:“允儿,那家人的无耻嘴脸你是没看到,他们根本就不要脸!打官司对普通人有用,对这家人……”
允姐笑道:“放心吧安琪,你别忘了姜白是干什么的。这起诉只是第一步,对方如果不老实的话,还有后招呢。”
“对哦,我怎么把这茬给忘了!”
付安琪眼眸一亮。
她也是姜白的粉丝,自然知道他办事儿的风格。
“允儿你再给我透露一点,姜白是不是有办法把那对老赖夫妻给送进去?”
允姐说道:“天机不可泄露,反正你照做就好了,对了,正好我最近没啥事儿,你等我吧,我过去陪你一起。”
“呜呜呜,允儿你真好,如果我是男的肯定把你娶回家。”付安琪大为感动。
“乖乖洗白白等着姐儿哈。”
“嗯呐。”
……
叶城是个地级市,距离东海不过几十公里,也算是近水楼台沾了光吧,经济发展相当不错。
尤其是最近十年里,更是平地起高楼,经济得到了突飞猛进的发展,自然而然的,这个房价也就水涨船高了。
今年叶城期房均价差不多在一万五左右。
允姐的那个朋友付安琪,就在叶城发展,税后工资一万五,这个薪资水平在东海那种地方可能不算什么,但在叶城绝对算得上不错了。
但即便如此,想买房也不是一件容易的事情,哪怕有父母的补贴。
一次偶然的机会,付安琪接触到了法拍房,便动了心思。
结果还真就被她捡了个漏。
位于碧水花园的一处130平的法拍房,市场评估价是两百万,付安琪仅用了一百二十万就拍了下来,相当于在评估价的基础上打了六折,省了差不多八十万!
而且近几年出了新政策,购买法拍房也能办理贷款按揭,也就是说只需要凑齐首付,按月还房贷,就能以六折的巨大优惠,买到一处130平的房子。
这可是件大好事儿。
本来付安琪还挺激动的。
结果……
残酷的现实却告诉她,天上没有掉馅儿饼的好事,即便真的掉馅儿饼了,那也很可能是有毒的。
这不,房子是低价买到了,但问题是住不进去啊。
碧水花园4幢4单元404户内。
“不是,我不都跟你说了吗,我们那房子早就租出去了,租了四十年呢,买卖不破租赁懂不懂啊你!”
“行行行,你也别跟我废话。”
“你不是要告吗,你爱上哪告上哪告去,看把你给能耐的,不知道搬出法院吓唬谁呢。”
一个穿着碎花衬衫,年纪大约在四十上下的中年妇女,冲着手机连珠炮似的吼了一通。
然后直接挂断电话,把手机扔到了沙发上。
“又是那姓付的丫头片子?”
年过四旬的高东林坐在另一边,面前摆着一套实木茶具,一边沏茶一边随口问道。
中年妇女是他老婆,名叫刘佳。
这俩人就是赖在房子里不走的老赖。
刘佳抱着胳膊往沙发后面一靠,撇着嘴说道:“是啊,真是烦死了,整天不是找上门闹,就是一个劲儿的打电话。”
“你知道她刚才跟我说什么吗,她说如果我们再不搬,就要去法院告我们。”
“我当场就笑了,还上法院……真当老娘是吓大的啊。”
刘佳白眼都快翻上天了,完全没把付安琪的话放在心上。
反正都上了失信人员名单,被限制高消费,成了老赖了,还怕啥啊?
“呵呵……”
高东林笑了笑,淡淡的说道:“让她告去吧,反正咱有租赁合同在手,就算上了法庭也不怕。”
“小丫头就是缺乏社会经验,花钱买个教训也挺好的。”
刘佳顿时警惕的盯着高东林,“我说高东林,你这左一口丫头,右一口丫头的,你不是看上那狐媚子了吧?”
“你看你说啥呢,我连你都满足不了,我,我就算想偷腥那也是有心无力啊我。”高东林无奈的说道。
“嘁,不中用的老男人。”
刘佳鄙夷的瞥了他一眼,没再纠结这个问题。
……
另一边。
电话沟通无果之后,付安琪便在允姐的陪同下,走进了叶城一家律师事务所。
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“你说啥?”
“房子被租出去了?还签了四十年的租赁合同?”
听了允姐的话,姜白顿时皱起眉头,暗道一声麻烦。
主要就麻烦在“买卖不破租赁”这个规则上。
所谓“买卖不破租赁”,即在租赁关系存续期间,租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。
承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。
在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人(即新的所有人)须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。
简单来说就是,对于已经出租出去的房子,发生了所有权的变动,也就是我们常说的过户,在这种情况下,租赁合同还是存在效力的,你新的户主不能单方面终止或者解除租赁合同,除非是租客自愿解除。
“他们摆明了就是要利用‘买卖不破租赁’这个规则来钻法律的漏洞……”
允姐语气之中充满了愤懑。
“安琪每次上门理论,对方都会拿出租房合同来说事儿,一口咬死了不会解除合同,态度非常坚决。”
“他们还跟安琪说,要想接收房子,等四十年以后再来。”
“我真的,光听安琪讲述这事儿我都要气死了,世界上怎么会有这么厚颜无耻的人呢?”
允姐叹了口气,缓缓道:“姜白,我也知道这个事情挺麻烦的,但我现在只能找你帮忙了。”
“安琪是我的好姐妹,我总不能看着她被人这么欺负。”
“你看,能不能想想办法……”
姜白眉头拧成了“川”字,陷入沉思。
看来,对方似乎还懂点法,要搁一般人,谁会知道“买卖不破租赁”这种规则?
就是靠着这个规则,对方硬生生把侵占房产的事情,说成了合法合规的行为。
如果没猜错的话,这所谓的租客,应该跟原来的房主有点关系,或者干脆就是亲戚,帮忙在合同上留个名儿,实际住在房子里的,估计还是原来的那一家子老赖。
姜白把他的猜测说了出来。
允姐说道:“你说的没错,刚开始安琪去的时候,出面的是个陌生的人,自称租了房子,后来她再去,对方干脆不装了,那夫妻老赖俩就在房子里住着呢。”
姜白点点头说道:“好,我知道了,这样,我去找专业人士咨询一下,有什么消息我再及时通知你。”
“嗯,那我等你消息。”
“好。”
结束通话之后,姜白便立刻出门,直奔精英律师事务所。
这专业的事儿还是得找专业的人来解决。
对方的行为看起来符合法律规定,可姜白怎么想都觉得不太合理。
如果真像对方说的那样,以后谁还敢买二手房?
哦,你搭上一辈子积蓄,或许还得掏空六个钱包,好不容易买个房子,结果对方来一句“买卖不破租赁”,你不抓瞎了?
这里边儿肯定有漏洞,只是姜白看不出来,毕竟他不是专业的法律从业人士。
但他相信,这漏洞绝对逃不过罗大状的火眼金睛。
半小时后,姜白到达精英律所。
“说说吧,这是又碰到什么奇葩的案子了?”罗大状随意招呼姜白落座,饶有兴趣的问道。
“是这样的罗大状,我有个朋友……”
姜白把事情的基本情况大致讲述了一遍,接着说道:“总之呢,现在对方张口闭口就是‘买卖不破租赁’,以此来作为拒绝交房的理由。”
“罗大状,虽然我没有学过法律,但总觉得这事儿不合理,你给参谋参谋。”
“呵呵,对方这种做法,看似合法合规,实则漏洞百出!”
罗大状笑呵呵的说道:“对方不是拿出一份租期为四十年的租赁合同吗?这合同本身就有问题!”
“法律规定,不管是定期租赁,还是不定期租赁,合同的租赁期限都不能超过20年。”
“租赁期限超过20年的,超过部分无效。”
姜白眉头微微一皱:“可即便是这样,二十年也没办法接受啊……”
“别着急啊,你这样,先给你那朋友打个电话,让他把当初参加拍卖时候的那个拍品介绍发过来我看下。”
“罗大状你是不是已经心中有数了?”
“呵呵,先打电话吧。”
罗大状笑呵呵的卖了个关子。
姜白也就没有追问,立刻联系允姐。
很快,后者便将拍品介绍发了过来。
看了一眼,罗大状抚掌而笑:“看来我没猜错,这事儿不适用‘买卖不破租赁’。”
“怎么说?”姜白连忙问道。
罗大状喝了口茶,缓缓解释起来:
“为了避免在不动产执行的过程中,债务人利用‘买卖不破租赁’的规则逃避执行,法律早就有了规定。”
“《物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
罗大状指了指手机中拍品介绍的照片,继续说道:
“你看哈,在这个拍品介绍中,并没有提到房子已出租,这说明什么,这就足以说明,房屋出租行为发生在房屋抵押之后!”
“而在这种情况下,抵押权是优先于租赁权的。”
“换句话说,这种情况不适用‘买卖不破租赁’的规则!”
听了罗大状的介绍,姜白顿时眼睛一亮。
“既然不适用买卖不破租赁得规则,那是不是能通过法律途径把房子要回来了?”
听了姜白的话,罗大状笑着摇了摇头:“法律肯定会支持,但具体执行多半不会顺利,千万别小看老赖的脸皮,也别低估老赖的无耻程度。”
像这种案子,提起诉讼几乎是必胜的,法院肯定会判处对方返还房产。
但法律怎么判是一回事,实际执行却是另一码事。
对方已经因为拖欠巨额债务上了失信名单,成为了人们常说的老赖,现在完全就是一副破罐子破摔的姿态,反正死猪不怕开水烫。
就算法院判下来,他们多半也会赖着不走。
而基层工作人员在强制执行的时候,也会遇到各种棘手的麻烦。
即便真的执行下来了,说不定对方后续还会找上门来各种闹,足以让你的生活变得鸡犬不宁。
所以啊,这事儿即便不适用“买卖不破租赁”,也不是那么容易就能解决的。
摆在面前的主要有两个问题。
一个是执行难,另一个则是执行之后还可能会面临无穷无尽的的麻烦。
有句话怎么说来着,人不要脸,天下无敌。
你真碰上这种死不要脸的老赖,一般人还确实没啥好办法。
姜白深吸一口气,沉声道:“罗大状,你一定有办法的,对吧?”
“还是那句话,解决问题最好的办法,就是解决提出问题的人!”
罗大状双眼微眯,淡淡的说道:“你没觉得这家人的行为似曾相识么?”
“对方赖在房子里不走,肯定是没地方住了,咱啊,就发发善心,帮他们解决一下这个住房问题嘛。”
姜白顿时会意一笑。
看来,又要发生一些很刑的故事了。
“罗大状,你说吧,具体怎么做。”
“还是得先去法院提起诉讼,这是第一步……”
罗大状娓娓道来,姜白则是大点其头,脸上笑容越来越深。
……
天水香泉。
从精英律所回来后,姜白便给允姐打去电话:“允姐,你让你那个朋友直接去法院起诉,至于那个‘买卖不破租赁’的规则,其实是不适用的……”
姜白把相关法律规定解释了一遍。
听完了之后,允姐点头道:“原来是这样啊,好,我知道了。不过我觉得……以那家人的无耻嘴脸来看,起诉多半没啥用,他们肯定还是会赖着不搬的。”
打赢官司不难,可难的是怎么把房子真正的要回来。
“没事儿,你就让你那朋友去起诉就成,如果对方老老实实搬走也就罢了,如果他们还是赖着不搬,那就送他们去一个免费吃住,按时作息的好地方。”
听闻此言,允姐先是一愣,紧接着便反应过来了。
“你的意思是,能把这家人全都送进去?”
姜白笑道:“能不能送进去,就看他们自己的选择了。”
“好,我这就把消息告诉安琪。”
允姐对姜白很了解,也很信任,当下便给好朋友付安琪打去电话,说明了情况。
跟她想的一样,听到说要起诉后,付安琪声音苦涩的说道:“允儿,那家人的无耻嘴脸你是没看到,他们根本就不要脸!打官司对普通人有用,对这家人……”
允姐笑道:“放心吧安琪,你别忘了姜白是干什么的。这起诉只是第一步,对方如果不老实的话,还有后招呢。”
“对哦,我怎么把这茬给忘了!”
付安琪眼眸一亮。
她也是姜白的粉丝,自然知道他办事儿的风格。
“允儿你再给我透露一点,姜白是不是有办法把那对老赖夫妻给送进去?”
允姐说道:“天机不可泄露,反正你照做就好了,对了,正好我最近没啥事儿,你等我吧,我过去陪你一起。”
“呜呜呜,允儿你真好,如果我是男的肯定把你娶回家。”付安琪大为感动。
“乖乖洗白白等着姐儿哈。”
“嗯呐。”
……
叶城是个地级市,距离东海不过几十公里,也算是近水楼台沾了光吧,经济发展相当不错。
尤其是最近十年里,更是平地起高楼,经济得到了突飞猛进的发展,自然而然的,这个房价也就水涨船高了。
今年叶城期房均价差不多在一万五左右。
允姐的那个朋友付安琪,就在叶城发展,税后工资一万五,这个薪资水平在东海那种地方可能不算什么,但在叶城绝对算得上不错了。
但即便如此,想买房也不是一件容易的事情,哪怕有父母的补贴。
一次偶然的机会,付安琪接触到了法拍房,便动了心思。
结果还真就被她捡了个漏。
位于碧水花园的一处130平的法拍房,市场评估价是两百万,付安琪仅用了一百二十万就拍了下来,相当于在评估价的基础上打了六折,省了差不多八十万!
而且近几年出了新政策,购买法拍房也能办理贷款按揭,也就是说只需要凑齐首付,按月还房贷,就能以六折的巨大优惠,买到一处130平的房子。
这可是件大好事儿。
本来付安琪还挺激动的。
结果……
残酷的现实却告诉她,天上没有掉馅儿饼的好事,即便真的掉馅儿饼了,那也很可能是有毒的。
这不,房子是低价买到了,但问题是住不进去啊。
碧水花园4幢4单元404户内。
“不是,我不都跟你说了吗,我们那房子早就租出去了,租了四十年呢,买卖不破租赁懂不懂啊你!”
“行行行,你也别跟我废话。”
“你不是要告吗,你爱上哪告上哪告去,看把你给能耐的,不知道搬出法院吓唬谁呢。”
一个穿着碎花衬衫,年纪大约在四十上下的中年妇女,冲着手机连珠炮似的吼了一通。
然后直接挂断电话,把手机扔到了沙发上。
“又是那姓付的丫头片子?”
年过四旬的高东林坐在另一边,面前摆着一套实木茶具,一边沏茶一边随口问道。
中年妇女是他老婆,名叫刘佳。
这俩人就是赖在房子里不走的老赖。
刘佳抱着胳膊往沙发后面一靠,撇着嘴说道:“是啊,真是烦死了,整天不是找上门闹,就是一个劲儿的打电话。”
“你知道她刚才跟我说什么吗,她说如果我们再不搬,就要去法院告我们。”
“我当场就笑了,还上法院……真当老娘是吓大的啊。”
刘佳白眼都快翻上天了,完全没把付安琪的话放在心上。
反正都上了失信人员名单,被限制高消费,成了老赖了,还怕啥啊?
“呵呵……”
高东林笑了笑,淡淡的说道:“让她告去吧,反正咱有租赁合同在手,就算上了法庭也不怕。”
“小丫头就是缺乏社会经验,花钱买个教训也挺好的。”
刘佳顿时警惕的盯着高东林,“我说高东林,你这左一口丫头,右一口丫头的,你不是看上那狐媚子了吧?”
“你看你说啥呢,我连你都满足不了,我,我就算想偷腥那也是有心无力啊我。”高东林无奈的说道。
“嘁,不中用的老男人。”
刘佳鄙夷的瞥了他一眼,没再纠结这个问题。
……
另一边。
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